背后有风险 房地产众筹打预售擦边球?

发表于 讨论求助 2020-01-02 20:49:46

远洋山水

时下最火热的概念之一,无疑就是房地产众筹了。

最新的消息是,京东金融与远洋地产二度牵手,由远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹。6月18日,将有168套房产以6.18折的折扣发售。

商业巨擘万达也紧跟潮流,6月8日,万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务,双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集资金将直接投向各地的万达广场建设,投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报。

相比之下,前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟则显得更为有份量。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”,众地产大佬,郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应,见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。

优惠的维度

据悉,该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是,开发商以“一平方米”作为众筹单位,投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额,参与融资,达到最低资金目标后,房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后,投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或是委托开发商卖房后转成收益权。

记者登陆平安好房网站,发现已有几个房地产项目正在众筹中。其中,“碧桂园九龙湾度假洋房”项目处于显眼位置。通过电话咨询,记者大致了解了该项目的运作流程。6月9日至6月23日是预约期,用户人均预存1000元即可获得预约资格。预约期过后,累计资金达800万项目即宣告正式成立。紧接着在6月24日至6月28日,用户还需预存50000万,此时用户可在线上选房,线下互动,具体的户型图在官网上都有标明。选房结束后是签约期,用户将签订购房协议并补齐尾款。当然,房价也是根据最终参与众筹的人数来决定的。以该项目为例,其预估市场价是6500元一平米,通过众筹,若人数达11-20人,则可享受房价88折优惠,为5700元一平米。除了最低88折的购房折扣,房企还给出了预期5%的年化收益率。在2017年底,用户不仅能验房收房,还可享受在此期间被冻结房款的理财收益。

无独有偶,广州某公寓项目则以另一种方式发起了“众筹五折抢房节”。一套总价值70多万元,34平方米的房源,以36万元起拍卖,最终以总价66.5万元收官,而溢价的30.5万元的部分,则将全部平分给前期参与众筹、人均投入800元的投资客。由此可得出,通过房产众筹每人约赚677.76元,一眼看去,房产众筹既能优惠买房,又能获得跑赢余额宝的收益,不能不说这是一笔划算的生意。

对此,一向犀利的任志强也发话表示支持。他认为,在不开放的市场,一定会逼着所有人用另一种办法解决现存的困难。众筹就是通过实物转换的方式以获得其中的便利,因为融资成本降低了,房价自然会降低。

“通过众筹,我们能让客户获得20%-30%的房价优惠。”冯仑如是说道。

中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,相较于大头的固定成本,在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如,营销成本在总成本中占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需营销,其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间各项成本是增加的,同时也由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

不过与传统的房地产开发模式相比,众筹建房的确大大缓解了房企的销售压力。以往,在开发商的总成本中,融资成本和销售成本分别占比7%和3%左右,而今通过互联网融资平台,房企绕过银行获得了新的融资渠道,从而将融资成本大大降低。另一方面,投资者也有机会从中受益,并且可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。

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(责任编辑:李湾湾)
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